Διατήρηση και πιθανή επέκταση των περιοριστικών μέτρων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, καθώς και μεγαλύτερη ευελιξία στις φοροαπαλλαγές που προσφέρονται για τη μετατροπή ακινήτων από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση και για το άνοιγμα κλειστών διαμερισμάτων περιλαμβάνει το μείγμα πολιτικής που θα παρουσιάσει ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης στη Διεθνή Εκθεση Θεσσαλονίκης.
Η λήξη της περιόδου ισχύος των περιοριστικών μέτρων για την έκδοση νέων αδειών Airbnb στα τρία μεγαλύτερα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας είναι προγραμματισμένη για το τέλος του τρέχοντος έτους. Ωστόσο, η κυβέρνηση σχεδιάζει τη διατήρηση της απαγόρευσης εξετάζοντας σοβαρά το ενδεχόμενο επέκτασης των περιορισμών και σε άλλες περιοχές υψηλής ζήτησης, όπου η στεγαστική πίεση έχει καταστήσει εξαιρετικά δύσκολη την εύρεση μακροχρόνιας κατοικίας, ειδικά για δημόσιους λειτουργούς, εκπαιδευτικούς, γιατρούς και στρατιωτικούς.
Προσωρινό πάγωμαΦέτος έχει επιβληθεί προσωρινό πάγωμα στην έκδοση νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) στα τρία μεγαλύτερα διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, δηλαδή σε Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη, Μετς, Νέο Κόσμο, Αγιο Αρτέμιο, Παγκράτι, Βοτανικό, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα και Ρουφ. Το μέτρο αυτό έχει δυνατότητα παράτασης έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2026 με κοινή απόφαση των αρμόδιων υπουργών.
Είναι δε πολύ πιθανό να εφαρμοστεί και σε άλλες περιοχές ανάλογα με την έκταση του προβλήματος. Πότε όμως θα μπαίνει κόφτης; Θα δημιουργηθεί μια αναλογία, ένα κλάσμα, ανάμεσα στις βραχυχρόνιες και τις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Εάν αυτό το κλάσμα ανατρέπεται εις βάρος των μακροχρόνιων μισθώσεων, τότε θα μπαίνει φρένο στις νέες άδειες, δηλαδή στους νέους ΑΜΑ για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Το κλάσμα θα διαμορφώνεται τοπικά και με μεγάλη ακρίβεια, καθώς η καταγραφή που έχει γίνει στα εκμισθούμενα ακίνητα φτάνει σε επίπεδο ταχυδρομικού κώδικα. Δηλαδή, το προσωρινό πάγωμα των αδειών δεν θα γίνεται συνολικά σε επίπεδο δήμου, αλλά σε ενότητες μέσα στον ίδιο τον δήμο, ανάλογα με τα στοιχεία που θα προκύπτουν κάθε χρόνο από την επανεξέταση της αναλογίας.
Η μη συμμόρφωση με την υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο ή η παράνομη μίσθωση χωρίς ΑΜΑ θα επιφέρει αυστηρές κυρώσεις. Συγκεκριμένα, το διοικητικό πρόστιμο θα είναι ίσο με το 50% του εισοδήματος από τη μίσθωση, με ελάχιστο όριο 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση επαναλαμβανόμενης παράβασης, το πρόστιμο θα μπορεί να φτάσει μέχρι το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων, με ελάχιστο ποσό τα 40.000 ευρώ.
Νέες προδιαγραφές
Από την 1η Οκτωβρίου θα τεθούν σε ισχύ αυστηρότερες προδιαγραφές λειτουργίας και ασφάλειας για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, σύμφωνα με τον Νόμο 5170/2025. Οι νέες προδιαγραφές απαιτούν από τα καταλύματα να είναι χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, επαρκή αερισμό και κλιματισμό, να διαθέτουν ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα, συστήματα πυρασφάλειας (πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και ρελέ διαρροής), πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης, καθώς και υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη. Η συμμόρφωση θα ελέγχεται με επιτόπιες επιθεωρήσεις από υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ.
Η φοροαπαλλαγή
Η κυβέρνηση σχεδιάζει να καταστήσει πιο ευέλικτη την τριετή φοροαπαλλαγή για τη μετατροπή βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια ή για το άνοιγμα κλειστών ακινήτων. Θα επιτρέπονται μικρότερες, εξάμηνες μισθώσεις ή ανάλογα με τις ανάγκες συγκεκριμένων επαγγελματικών ομάδων.
Το μέτρο, αν και θεωρητικά ελκυστικό, μέχρι σήμερα λειτούργησε περιοριστικά. Κι αυτό γιατί έθετε ως προϋπόθεση η νέα μίσθωση να είναι διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Η πρόβλεψη αυτή αποδείχθηκε προβληματική στην πράξη, αφού εάν η μίσθωση λυνόταν πρόωρα, για οποιονδήποτε λόγο, μέσα στο πρώτο έτος, τότε χανόταν ολόκληρη η φοροαπαλλαγή όχι μόνο για τα ενοίκια που είχαν ήδη εισπραχθεί, αλλά και για κάθε επόμενη μίσθωση μέσα στην τριετία. Ακόμη και διακοπή στο δεύτερο ή τρίτο έτος περιόριζε σημαντικά το όφελος καθιστώντας το μέτρο επισφαλές για πολλούς ιδιοκτήτες.
Ως αποτέλεσμα, πολλοί από εκείνους που διέθεταν κατοικίες κενές από το 2022 ή ακίνητα που μισθώνονταν μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb απέφυγαν να επενδύσουν σε ανακαινίσεις ή να επιστρέψουν τα διαμερίσματα στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Το ρίσκο φάνηκε δυσανάλογο προς το όφελος, ιδίως όταν οι συμβάσεις θα έπρεπε να είναι αποκλειστικά τριετούς διάρκειας.
Για την άρση του αδιεξόδου, το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει επανασχεδιασμό του μέτρου ώστε η φοροαπαλλαγή να συνδεθεί με πιο ρεαλιστικούς και ευέλικτους όρους. Η απαίτηση για μίσθωση τριών ετών καταργείται και αντικαθίσταται από ελάχιστη διάρκεια ενός ή ενάμισι έτους, με δυνατότητα για διαδοχικές βραχύτερες μισθώσεις μέσα στην τριετία.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης θα μπορεί να παραχωρεί το ακίνητό του σε διαφορετικούς ενοικιαστές, ακόμη και δημόσιους υπαλλήλους ή στρατιωτικούς που μετακινούνται κάθε 12 ή 18 μήνες, και θα εξακολουθεί να δικαιούται πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράττει κατά τη διάρκεια αυτών των ετών. Το δικαίωμα στην απαλλαγή θα αφορά πλέον το σύνολο των εισπραχθέντων ενοικίων σε διάστημα τριών ετών, ανεξαρτήτως του αριθμού των επιμέρους μισθωτηρίων.
Η περίοδος υποβολής αιτήσεων για το συγκεκριμένο καθεστώς λήγει στο τέλος του 2025.
Το μέτρο, αν και θεωρητικά ελκυστικό, μέχρι σήμερα λειτούργησε περιοριστικά. Κι αυτό γιατί έθετε ως προϋπόθεση η νέα μίσθωση να είναι διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Η πρόβλεψη αυτή αποδείχθηκε προβληματική στην πράξη, αφού εάν η μίσθωση λυνόταν πρόωρα, για οποιονδήποτε λόγο, μέσα στο πρώτο έτος, τότε χανόταν ολόκληρη η φοροαπαλλαγή όχι μόνο για τα ενοίκια που είχαν ήδη εισπραχθεί, αλλά και για κάθε επόμενη μίσθωση μέσα στην τριετία. Ακόμη και διακοπή στο δεύτερο ή τρίτο έτος περιόριζε σημαντικά το όφελος καθιστώντας το μέτρο επισφαλές για πολλούς ιδιοκτήτες.
Ως αποτέλεσμα, πολλοί από εκείνους που διέθεταν κατοικίες κενές από το 2022 ή ακίνητα που μισθώνονταν μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb απέφυγαν να επενδύσουν σε ανακαινίσεις ή να επιστρέψουν τα διαμερίσματα στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Το ρίσκο φάνηκε δυσανάλογο προς το όφελος, ιδίως όταν οι συμβάσεις θα έπρεπε να είναι αποκλειστικά τριετούς διάρκειας.
Για την άρση του αδιεξόδου, το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει επανασχεδιασμό του μέτρου ώστε η φοροαπαλλαγή να συνδεθεί με πιο ρεαλιστικούς και ευέλικτους όρους. Η απαίτηση για μίσθωση τριών ετών καταργείται και αντικαθίσταται από ελάχιστη διάρκεια ενός ή ενάμισι έτους, με δυνατότητα για διαδοχικές βραχύτερες μισθώσεις μέσα στην τριετία.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης θα μπορεί να παραχωρεί το ακίνητό του σε διαφορετικούς ενοικιαστές, ακόμη και δημόσιους υπαλλήλους ή στρατιωτικούς που μετακινούνται κάθε 12 ή 18 μήνες, και θα εξακολουθεί να δικαιούται πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που θα εισπράττει κατά τη διάρκεια αυτών των ετών. Το δικαίωμα στην απαλλαγή θα αφορά πλέον το σύνολο των εισπραχθέντων ενοικίων σε διάστημα τριών ετών, ανεξαρτήτως του αριθμού των επιμέρους μισθωτηρίων.
Η περίοδος υποβολής αιτήσεων για το συγκεκριμένο καθεστώς λήγει στο τέλος του 2025.
